Verrentungs-Immobilien kaufen
Eine Verrentungs-Immobilie ist ein Haus oder eine Wohnung, die von einem älteren Eigentümer verkauft wird. Der Käufer gewährt dem ehemaligen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht und eine Rente.
Es gibt mehrere Gründe, warum jemand in eine Verrentungs-Immobilie investieren möchte:
Für ihn handelt es sich im Wesentlichen um eine „Sparanlage“ mit der Hoffnung auf ein „sehr gutes Geschäft“.
Solche Immobilien sind im Gegensatz zu freien Immobilien auch mit weniger Kapital erschwinglich: Die Kosten für den Kaufpreis und die Renten sind niedriger und steuerlich interessanter. Dazu kommt, dass der Kaufpreis nicht auf einen Schlag geleistet werden muss, sondern über einen längeren Zeitraum in Form der Rente bezahlt wird.
Der Kauf einer Verrentungs-Immobilie ist auch eine moralische Investition. Der Käufer baut nicht nur ein Vermögen zu geringeren Kosten auf, dessen Zeitraum von der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers abhängt, sondern hilft diesem auch, indem er ihm eine zusätzliche Rente zahlt und eine stabile und sichere Wohnmöglichkeit bietet. Sollte der Verkäufer jedoch bereits vor der statistisch berechneten Lebenserwartung nicht mehr in der Lage sein, die Liegenschaft selbst zu bewohnen (z.B. durch eine stationäre externe Pflege), kann der Käufer die Nutzung der Immobilie für sich selbst beanspruchen. Die Rentenzahlungspflicht bleibt jedoch vereinbarungsgemäss bis zum Lebensende bestehen.
Der Vorteil einer Investition in eine Verrentungs-Immobilie liegt neben den geringeren Kosten auch in der einfachen Verwaltung, da der Bewohner (als ehemaliger Eigentümer) für die laufende Instandhaltung aufkommt und der Erwerber nicht mit der unmittelbaren Verwaltung eines Mieters belastet ist.
Folglich ist die Immobilien-Verrentung als Investor eine Finanzanlage, deren Ziel es ist, die Immobilie entweder langfristig selbst zu bewohnen oder beim Wiederverkauf einen Wertzuwachs zu erzielen.
Bei der häufigsten Form der Immobilien-Rente veräussert der Verkäufer der Immobilie sein Haus, behält aber das Recht, bis zu seinem Lebensende darin zu wohnen. Im Gegenzug zahlt der Käufer zunächst einen Anfangsbetrag (Kapitalzahlung) und dann eine Rente bis zum Ablauf des Vertrags – das heisst, bis zum Tod des Verkäufers.
Der „klassische“ Immobilien-Rentenverkauf besteht somit aus drei Hauptelementen:
Das Prinzip der Immobilien-Verrentung ist im französischen Sprachraum weit verbreitet und seit Jahrzehnten eine Erfolgsgeschichte. Im Französischen nennt man die Immobilien-Verrentung «VIAGER». Die Anfänge des VIAGER gehen bis in das neunte Jahrhundert zurück, als der französische König Charles II dieses System einführte. Bekannte Persönlichkeiten wie Charles de Gaulle, Valéry Giscard d’Estaing, François Hollande und Ségolène Royal haben jeweils Immobilienkäufe auf dem Prinzip des VIAGER erworben.
Auch in der Schweiz war die Immobilien-Verrentung ein weit verbreitetes Mittel der Vorsorge im Alter, das durch die Einführung und dem Ausbau unserer Sozialwerke etwas an Bedeutung verloren hatte, im heutigen Kontext aber wieder sehr aktuell und attraktiv geworden ist.
Die Grundsätze sind deshalb im Schweizer Obligationenrecht geregelt. In der französischen Version des OR (Art. 525) ist sogar explizit das Wort VIAGER enthalten. In der Deutschen Fassung wird dies als „Verpfründung“ bezeichnet.
DIE VERPFRÜNDUNG GEMÄSS OR 521-529:
Durch den Verpfründungsvertrag verpflichtet sich der Pfründer, dem Pfrundgeber ein Vermögen oder einzelne Vermögenswerte zu übertragen, und dieser, dem Pfründer Unterhalt und Pflege auf Lebenszeit zu gewähren.